TANAKA

「 家づくりシリーズ 住宅ローン編 」 一覧

親の責任。

親の責任。

 

最近、僕がハマったドラマ。

 

アンナチュラルと言うドラマ。

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石原さとみ主演の 死亡解剖のドラマで

不自然死を法医学から原因を調べ

科学的根拠として罪を裁く・・・的な

ドラマでして

 

そのドラマの中の人間模様が

なんとなく 泣けてきまして

ドラマを見ないポロシャツですが

数年ぶりにこのドラマには

釘付けのように見てました。

 

その中の 第4話が特に好きで

オンデマンドでも購入して再生して

見ている感じ。

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どんな物語かと言うと

 

過労死・・・にまつわる不自然死。

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はちみつケーキの人気店でのスタッフが

バイク乗車で 転んでお亡くなりになります。

その死因を特定するんですが

 

実はこのスタッフには

小さなお子さんが 2人います。

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弁護士が 会社を相手取り

労災認定を獲得して この母子家庭を

助けようとするところから物語がスタートです

 

その中で・・・

奥さんと子供二人は 賃貸アパートに

住んでます。

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ママは専業主婦っぽく

下の子供は まだ やっと歩けるようになった

小さな小さな子供。

 

その家族を残して パパは他界します

スクリーンショット 2018-03-22 2.39.46

ドラマではあるんですけど

この親子はどうなっちゃうんだろう〜って

ドラマの余韻がなくなった頃に

繰り返し再生するたびに思います。

 

我が国で生活をするのであれば

遺族年金が支給され

なんとなくのギリギリの生活は

出来るようになりますが

そのギリギリの生活では

当然、満足とは行きません。

 

子供の年齢が高くなるにつれて

エンゲル係数は上がり

生活必需品の数と種類は

遺族年金だけでは 想像を絶します。

 

そこで ママは残された子供のために

一生懸命に働くんです。

 

パパがいない状況を噛み締めながら。

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今のこの平成の時代になっても

一杯の“かけ蕎麦”も 普通にあります。

 

ここで ファイナンシャルプランナー的な

ドラマの捉え方。

 

もし このパパが お亡くなりになる前に

マイホームを建築していたら・・・

 

残された家族には 家が残ります。

 

家がなくなると言うか

住宅ローンが免除になります。

パパが 命と引き換えに家族のために

残してくれた家。となります。

 

残された家族が 家賃を支払わなくても

生活できる事が 大きなポイントです

 

生涯家賃と言いまして

平均余命が86歳。

 

ママが 50年間支払う家賃の平均は

なんと・・・3500万円にもなります。

 

ママが女手一つで 3500万円の貯金を

作ろうとなると とてもとても。

 

それが パパが残してくれた

家を手に入れると 3500万円

手に入れたことになります。

 

パパが亡くなって 寂しい思いをする家族が

少しでも明るい兆しを作ってあげるのが

親としての責任です

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ドラマでは 当然 その後の

残された家族の生活模様を写す事はなく

終了してしまいましたが

 

ファイナンシャルプランナーの目としたら

非常に残酷なドラマにも見えます。

 

今 家賃の生活をしている家族の皆さん。

 

明日は我が身と思いたくもないですけど

人間は生身。

1分先は闇 と言う言葉があるように

備えていますか?

 

1日でも早くマイホームに

住み始めてることができたら

親としての責任を

半分以上果たせたと言うことになります

 

住宅ローンは

親としての責任と思って

取り組んで見てください。

 

マイホーム計画という楽しい夢と

背中合わせに

もっと大事な 親としての責任として

考えた時

本当に 大きな大きな夢と

なるに違いありません。

 

今 パパがいなくなったら・・・

 

想像できないでしょうけど

軽く想像して見てください

将来 残された家族の生活。

 

 

少しでも多くの家族の笑顔のために

生きることは 絶対ですが

他界した時でも 笑顔が残せるように・・・

 

 

 

と言う

ファインシャルプランナー的な

ドラマのポイントでした。


840回払い。

840回払い。

 

今日のお題から

少し離れた話から・・・

住宅ローンって?ってところから

 

住宅ローンの歴史は意外と古~い。

120年前にも 実はさかのぼるんです。

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すごいね・・・

 

僕が建築業界に入った頃の

住宅ローンと言うのは

返済期間が 25年意外と短い感じ。

 

なんで 25年間と言うと

ざっくりですが

当時の日本の住まいの

平均寿命と言われています。

 

僕がこの業界の新人だった頃は

住宅と言うものは

スクラップ&ビルド と言う

言葉があるくらい

住宅の使い捨て でした。

 

住宅ローンで建てた家で

子育てをして

共働きをして

退職金で建てる家で

余生を楽しく暮らす

本気の我が家計画なんてものが

普通にありました。

 

そこに 付け入っていたのが

ハウスメーカーのプレハブ住宅と

されていたように覚えています。

30年持てば いいでしょ!的な感じで

住宅が販売されてました

 

 

で・・・

本気の退職後のマイホームと言うものが

地域の大工さんやら

工務店やらで

そんな住み分けが

出来てた感じの世の中だったような・・・

 

 

僕が 独立した数年後に

住宅ローンの35年と言う代表格である

フラット35が 発売になりました。

 

住宅ローンの長期化が

ここから芽生え始めたんですね・・・

 

その背景には

世の中のバブルも終わり

景気の良いスクラップ&ビルドの

時代の終焉と 家の超寿命化が

注目されて生まれた35年返済。

 

と 言う住宅ローンの歴史ですけど

今日のブログのお題にもある

 

840回払い。

 

質問です・・・

なんだと思いますか?

これは 何のローン返済期間だと

思いますか~?

 

840回払い。

 

これ 実は ご想像の通りの

 

 

住宅ローンなんです

 

実に70年ローン

実に840回払いの住宅ローン。

 

けど 少し面白い住宅ローン

 

日本の住宅ローンではなく

スペインの住宅ローンなんですけどね

 

日本の住宅ローンは

担保制度と言うものがあり

購入する不動産に

銀行の抵当権と言うやつを付けるんです

 

持ち主は 所有者ですけど

勝手に売却したり

手放すことの自由をなくす権利です

 

で この担保と言うものが

スペインの70年ローンは

 

なぁ~んと

 

なんと・・・

 

女性の子宮に担保するんです。

女性の子宮ですよ・・・

 

日本では考えられない。

 

子供を出産できる女性、

もしくは その家族には

70年の住宅ローンが組める仕組み。

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子孫が引き継ぐ形。

 

生まれてきた子供には

既に住宅ローンの債務者として

誕生しちゃいます。

 

びっくりな感じですけど

日本と違い 海外の住宅は

スクラップ&ビルドどころか

何世代にもわたって重要視される

大切な資産なんです。

 

その事で 住宅ローンを

長期化させて ず~っと

子孫たちが大切に受け継がれていくと言う

ある意味 住宅を建築すると言う

骨子が含まれたものなのかも知れません。

 

初めて聞いた時は 僕も皆さん同様

驚きましたけど

住まいのあり方を

考えれば考えるほど

なんとなくですが

納得しちゃう僕がいます。

 

840回払いか~

 

夢も希望も

そして 家族としての責任も

子孫たちに受け継がれていく

 

超超超~期の住宅ローンと言う

 

お話でした

 

 

 


家の寿命は最低90年

家の寿命は最低90年

人の寿命より

長いのが基準となりました。

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住宅は 長期にも耐えれて

安心して暮らせる家になりました

 

建築基準法は 阪神・淡路大震災で

起きた地震を教訓に

地震に耐える事だけではなく

なんども繰り替えさえる地震にも

自己資産として 十二分に維持が

できる基準を設けて

改定されてきました。

 

地震にも耐えることができる住まいに

国が発行するラベルを設けて

一般取得者にわかりやすくしたものが

長期優良住宅とか

性能評価と言われるラベル。

 

あれば良いものということではなくて

本当に耐力があるのか

必要に応じて検討されているのかが

大事なことだと僕は思ってます。

 

国のラベルがあるのかないのかじゃなくて

個人の資産でもある住まいが

確かなものか・・・という事が

僕の持論です。

 

必要な家族には 取得していますし

必要でない家族には 取得されていません。

 

けど・・・

 

もう一つ 考えなければならない事が。

 

長寿命化になった住宅のメンテナンス。

 

家というのは 建てたら終わりでは

ないんですね・・・

使えば 古くなるものあれば

中には 朽ちるものもあります。

 

消耗品もあります。

 

そのメンテナンスにかかる費用も

長寿命化によってしなければいけない事です

 

スクラップ&ビルドの時代では

メンテナンスをする事なく

解体をしていたので

今までは あまり気にすることも

なかったのかもしれませんが

これから建築する家は

自分の寿命よりも長いことになります

 

なので 住宅取得と同時に

大切なのは 住宅維持ということに

 

外壁に使う素材、屋根材、

また 室内の材料等も

種類によってもその寿命が違います。

 

で 最近気になっているのが

 

長期優良住宅というラベルを

取得することによって発生する

新しい住宅ローンの選択です。

 

銀行によっても色々種類がありますが

長期優良住宅を取得すると

35年の住宅ローンが 50年まで

引き延ばされます。

 

もちろん 超長期にすることによって

メリット、デメリットもあります

 

簡単に言えば

メリットは 月々の支払いを抑える事。

デメリットは 支払う利息の金額が多くなる事。

 

そのメリットデメリットをうまく考え

我が家には 何が一番のメリットなのかを

考えると 50年のローンを組む事が

得になる家族もいます。

52894902 - mortgage calculator. house on buttons. real estate concept. 3d

例えば 外壁をメンテナンスフリー材料にする

メンテナンスフリーの材料といえば

タイルの外壁。

タイル張りの家。

 

当然 コストもかかります。

けど 外壁メンテナンス費用がなくなります。

建築のコストが上がるということは

毎月の支払いが大きくなります

 

もちろん 借入可能額を超えてしまう家族も

いるかと思いますが

35年→50年とすることで

毎月の返済額を少額に抑える事も出来ますし

もちろん ローン期間が長くなるという事は

借入可能額も増えていきます。

 

太陽光発電も しかり

蓄電池も同じ事が 言えると思います。

 

長期優良住宅というラベルが

必要とか必要ではないとかではなく

長寿命化した住まいに対する

メンテナンス費用を補える事が

可能な選択肢を選べるなら

長期優良住宅というラベルの選択も

ありかなぁ〜って思います。

 

50年といっても

あくまでも 自分が働ける時間の中での

無理のない選択をしなければいけませんが・・・


住宅ローンの秘密。

住宅ローンの秘密。

 

あと3週間で 今年度も終了。

色んな意味で、色んな場所で

新しい門出がある4月。

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学生なら 新しい学年へ

社会人なら 移動やら転勤やら

 

住宅ローンもある意味

この年度末、年度開始の時期は

少し泡立たしい感じの時期でもあります

 

当然、銀行も決算というものがあります

 

各銀行の決算は3月でして

銀行は お金を貸して利益を出す企業。

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貸し出し残高と言いまして

2017年度にいくらお金を貸し出したか・・・

 

と言うのは 当然成績に響きます。

 

住宅ローンも若干ではありますが

借りやすい時期と思っても

言い過ぎではありません。

 

一般企業と違って

大盤振る舞いをすることはありませんが

少しでも成績を残したい支店は

無理はしませんが 借りやすい季節です。

 

ダメなものは ダメ

良いもは 良いに違いはあります

 

その基準は 変わりませんが

年度変わりのあと少しの期間

今 住宅ローンの審査をしていたり

申し込みの本格化をしている家族や

申し込みに取り掛かっている家族にとっては

安全な限りではありますが借りやすいかも

 

詳しくは 各銀行の窓口に

積極的にアピールしてみましょう。


続・・・住宅ローンの秘密

続・・・住宅ローンの秘密

 

住宅ローンお以外と知られていない

秘密をもう少し・・・

 

住宅ローンというのは

少し複雑な過程を経て

成り立っています。

 

それは 窓口担当者のスキルと

その実力によって大きく変化します。

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住宅ローンと言う事に

少し勘違いをしている方も多いので

実際のところの話を・・・

 

まず 住宅ローンは 商品です

 

どんな商品かと言いますと

銀行からお金を借りて

利息を足して返済していく

銀行の利益は 利息です。

 

銀行から お金を貸してもらう・・的な

受け身な方も多いんですけど

実際は 少し乱暴な言い方かも

知れませんが・・・

銀行からお金を借りてやる ぐらいの気持ちで

OK

 

なぜなら 銀行を選ぶ行為というのは

商品を選ぶ行為と同じだからです。

 

貸してくれるかなぁ〜と言う不安ではなく

借りてやる と言う自信です。

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とは 言うものの

やっぱり誰でも借りることができる商品ではなく

あくまでも 銀行からお金を借りることが出来る

有資格者でなければならないことは確かです。

 

過去に返済事故がない

健康状態は良である

固定した収入(勤務歴)がある

現在多額のローンを抱えていない

 

等々が 資格者となります。

 

さて その銀行の商品の住宅ローンですが

実際のところ 担当者レベルで

大きな違いが出てきます。

 

まず 銀行の担当者は

皆さまへお金を貸したくて仕方がありません。

銀行の営業マンですから

でも その営業マンの手腕によって

大きく結果が違うことを

覚えておいてください。

52894902 - mortgage calculator. house on buttons. real estate concept. 3d

担当者は まず 皆さまがお金を

貸し出せるように 稟議書なるものを

書いて 申請をします。

 

銀行は 銀行がお金を貸し出しますけど

保証会社という保証人に変わる会社へ

申請を行います。

 

その保証会社が OKを出せば

住宅ローンは組めるし

保証会社が NGであれば

住宅ローンが組めません。

 

担当者は 皆さまの代わりとなって

保証会社へ申請を行います。

OKが出せるように・・・

 

もちろん保証会社は

担当者と逆の立場であって

審査を行い 住宅ローンを組んだとみなした

皆さまの安全を確認して

出来ればNGを出すことが

仕事だと思っていただいても過言ではないかな。

 

その借りて欲しい担当者と

出来れば安全な道を通りたい保証会社。

 

そのやりとりを

全部 皆さまの代わりとなって

担当者に全てを任せる事になります

 

事実 同じ銀行でも

審査のOKを出す確率が高い担当者と

審査のNGを出す確率が高い担当者がいます

 

成績の良い営業マンと

成績の悪い営業マンの違いと同じです

 

なので

 

これから 住宅ローンを組もうと思ったら

出来るだけ 腕の良い担当者を選ぶことです

 

大きな違いが出ます

 

住宅業界の担当者でも同じことが言えます。

住宅ローンに強い担当者もいれば

住宅ローンに無知な担当者もいます

 

一生を背負う住宅ローンですが

住宅の担当者と 銀行の担当者と

申し込み本人の 3人のスキルと熱意で

全く違う結果が出ることを

知っておいてくださいね・・・

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借り入れ可能額も

貸し出し金利の数字も

ほとんどが 各担当者レベルで

結果がちがいますので ご理解を・・・

 

一生を左右する住宅ローンなので

しっかりと皆さまも 腰を据えて

天任せとか そう言うのじゃなくて

ちゃんとしたスキルのもとで

しっかりと判断するようにしましょうね


住宅ローンの審査って・・・

住宅ローンの審査って・・・

 

今年に入って 住宅ローンの審査申込が

たくさん・・・

 

コンシェルジュと会議をすると

そんな話が話題となるので

ファイナンシャルプランナーの

ポロシャツとして

住宅ローンの審査の仕組みを

簡単にお話ししますね。

 

まず 家を建てよう!と思ったら

ほとんどの家族の方が

お付き合いをすることになる

住宅ローン。

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住宅ローンは・・・

誰でも借りることができるものではなく

審査を通ってから 初めて銀行さんとの

お付き合いが始まる仕組み。

 

車のローンとか カードローンとは

少し違いがありまして

審査する内容も盛りだくさんなんです

 

住宅ローンについて説明しているHPが

色々たくさんありますが

少し難しいですよね

もう少し噛み砕いで

ブログで話せたら・・・

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単刀直入に

まず 審査は 2回

 

予備審査(仮審査)

本申し込み(本審査)。

 

予備審査とは

読んで字のごとく 予備の審査なので

まず 家を建てようと思ったら

軽い気持ちで 受けましょう。

 

銀行とかのHPでは

土地の目処、建物の目処が

ある程度たってから

申込してください的な所もありますが

実は そんなことはなく

あくまでも 建てたいな・・・

と言う気持ちで受けるものだと

僕は思ってます。

 

で その予備審査の審査内容とは

 

ざっくり。

 

年収。

夫婦共働きなら 夫婦合算の年収。

これは 申込本人の住宅ローンの

返済能力を調べるものであって

年収がベースとなります

 

個人信用情報に問題を抱えてないか?

過去に金融事故が発生してないか?

マイカーローンとか 携帯電話の分割払い

カードローン、消費者金融などなどの

支払期日にちゃんと

過去に払われていたか?

ある程度の額を過去に

借りている実態があっても

ちゃんと返済できてれば OK

 

現在の他社からのお借り入れが

あるのかないのか・・・

これは 今の時代 銀行サイドでは

いつ、どこで、いくら借りているのか

バッチリ見えてしまいますので

正直に答える必要があるポイントの一つです

多くを隠して審査すると

過去を隠して審査をしていると銀行側に

思われてしまうので信頼性において

マイナスイメージ

 

勤務形態と勤務年数、そして

数年前の離職歴(過去3年)

 

この辺りを 予備審査で審査されます。

 

僕らお手伝いさせていただく場合の審査は

対銀行に対して 素直に

行わせてもらっているので

まずは 本人さんのある程度の限度額を

お知らせするつもりで

ライトに行わせてもらってます

 

田中建築は銀行さんからは 審査数も多く

実際に予備審査をしたから

絶対に選ばれるか否かわかりもしない

その予備審査を気軽に行うので

田中建築さんは

審査件数も多く厄介工務店と

思われているかもしれませんが

必ず家づくりをされる方なら

登竜門なので肩に力を入れず

簡単に受けてもらえるように

厄介者でも構わないと思いながら

家づくりの応援をさせてもらってます

 

 

審査結果までの期間は金融機関と

ご本人さんの内容にもよりますが

1日〜7日程度・・・

 

この予備審査が終わって 結果が出て

家づくりの本格スタートと言うのが

ベターな審査のやり方です。

 

ある程度 土地も建物 場所も決まり

建物も現実味を帯びた形で 審査するように

銀行さんは言いますけど

固まった後の審査は

なんなくクリアすればいいですけど・・・

 

万が一ダメだったりとか・・・

ダメでなくてもリクエストの中に

借入可能上限額よりも

全体の資金計画が多かったりしたら

そこから・・・

少し落胆の家づくりになってしまいますから

 

できるだけ メンタル的な面からも

しっかりとした家づくりを

始められるように

まずは 資金に関係することを

お勧めしています。

 

ですが・・・

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あくまでも 予備審査なので

審査をする銀行の数は 1つか2つに

とりあえずはしておきましょう。

 

複数多数の銀行の予備審査をしても

また マイナスイメージです。

 

いつ、どこで、いくらの予備審査を

したことがあるかも

銀行さんたちは 把握してますので

数打てば当たる的な

予備審査はお勧めしません

 

と言うか やめておきましょう。

 

その後、予備審査も通り

土地もおおよそ決まり、

建物の準備もできた段階で

本申込をするときに しっかりと

銀行を定めればいい話なんで・・・


住宅ローンの本審査って・・・

住宅ローンの本審査って・・・

 

今日は本申込の審査内容について

 

予備審査を通過した後

ほぼほぼ ターゲットゾーンも決まり

いよいよ 本申込。

スクリーンショット 2018-02-01 1.27.10

その本申込時に 審査される内容を・・・

 

まず 物件の内容。

担保価値と言って ローンをするに

値する土地と建物かを銀行側で審査します。

また 購入しようとしている土地に

おかしな権利者がいないか・・・

無理なく購入できる土地なのか

建物の大きさに見合った請負金額なのか・・・

などなど。

一応 雑談ですが 坪100万円以上する

高級住宅は 1部の金額を

免除されてしまうことも。

高すぎる住宅は自己資金で補いなさい・・・

と言うことですね

 

返済能力の再審査。

予備審査より より細かく審査します。

勤務先の状況。

怪しい会社、

明日にでも潰れてしまうような

経営状態の会社にお勤め。

 

自己信用のチェック

貯蓄額、住宅購入の計画性などによっても

借入可能額が変動し

年収だけではない審査です

いわば 借りる側の人のお金に関する

信頼度と言うべきものかな・・・

 

住宅購入に関する計画の適用性。

高過ぎてないか・・・

妥当性なんかもよく見ています。

 

納税確認。

税金を滞納していないか・・・

税金滞納は 憲法違反。

憲法にある国民の3大義務。

納税の義務、勤労の義務、教育の義務。

この憲法に違反している方には

残念ながら 住宅ローンは

借入することができません。

もし今 滞納をしているのであれば、

本申込をするまでに

税金の滞納は解除しましょうね。

 

そして 最後

本人の健康状態です

住宅ローンは 知る人ぞ知る

パパがお亡くなりになっても

万が一の時には 住宅ローンがなくなる

団体信用生命保険に強制加入。

(フラット35だけは

任意で入らないこともできます)

なので 健康な状態でなければ

住宅ローンは借入するには難しい

 

もしくは フラット35のような

団体信用生命保険に

加入せず住宅を購入するか。

その辺りは ブログで

書ききれないところもあるので

少し省略させていただきますが

健康第一ということですね

 

本審査では

購入物件の審査

返済能力の再審査

自己信用能力

納税の義務違反ではないか

健康であること

 

この5つが主だって審査されます

 

この審査が通って

めでたく住宅ローンと言うものに

ありつけるんですね・・・

 

誰もが 借りられる

基本は 住宅というのは

贅沢品ではないので

貸す側も 貸したい気持ちは

たくさんあるんですけど

あとは 自分の過去の経過によって

大きく左右する審査の登竜門だと思って

取り組んでもらえればと思います

 

車の審査なら パァ〜っと書いて

さぁ〜っと FAXを流して

結果は 1時間後・・・なんて

簡単なものですけど

住宅ローンと言うのは

法律に基づいたところでの審査なので

結構…タイトな感じなんです。

 

なので

 

ぜひ 家を建てよう!って思ったら

ライトに審査受けてみましょう。

 

と 言いつつも

平成30年か〜の 年明けは

予備審査で賑わっているようでした

スクリーンショット 2018-02-01 1.29.50

皆さんも Let’s try ! です

 


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