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「 家づくりシリーズ 土地探し編 」 一覧

土地探しの失敗って その7

土地探しの失敗って その7

 

近隣調査の続き・・・

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1ヵ月ぶりの家づくりシリーズなので

もし良かったらこちらを見て

復習してもいいかも知れません

 

↓ 今までの総まとめ ↓

家づくりシリーズ土地探し編(保存版)

↑↑↑↑ ぽちっとな ↑↑↑↑

 

で 今日は土地探しの失敗シリーズの最後。

 

近隣調査の続きです。

 

さて 近隣調査は前回にも

書きましたが 前回は 近隣施設について

 

近隣施設のみ調べても

調査達成度は 50%です

 

残りの50%と言うのは・・・

ソフトとハード の関係性

 

ハードとは 近隣施設

ソフトとは 近隣住人 と その他

 

近隣住人は 本当に大切。

近隣施設は年月と共に

色んな変化を見せます。

 

大型ショッピングモールでさえ

10年後に存在しているかどうかさえ

わかりません。

 

コンビニしかり

民間と言う名の下の

施設は わかりません。

公共施設は 黙ってなくならないので

なくなってしまう恐れのあるもは

市役所等々に行けばわかります。

 

けど ソフトである近隣住人は

そうは行きません。

 

一生のお付き合いをしなければならない

 

ともすると・・・

こんな言葉が 一番わかりやすいかも

知れません・・・

 

『近所に変な人が住んでいた』

と言う事が土地を購入し引越してから

わかってしまったと言う失敗。

 

変な人って言うと様々ですが

『ゴミ屋敷』

gomiyasiki

『お隣が何かにつけクレーマー』

『ご近所同士が仲悪し』

oiomae

『ひと昔 有名だった“引越せおばさん”』

hikkose

 

家を建てて これから新しい生活だぁ~って

心弾ませている時に トラブル等に

合うと散々です

 

トラブルの原因となるものは

購入の意志の決定事項に

近隣や隣の住人などに

挨拶等かねて 情報収集するのが

一番大切です。

 

中々 普通の人は いきなり

お隣さんや近隣の方の聞き込みを

すると言うことは難しい事なのかも

知れません・・・

 

けど その聞き込みがあっての

結果が大事だと思いますので

是非 情報収集をしてみてください

 

一生のお買い物ですからね。

 

でも 土地の案内等をしてくれた

営業の方に お願いをすると

気軽に引き受けてくれる人も・・・

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大事な調査なので

一緒に同行してもらうとか

調査全般を

頼んでみたらいかがですか・・・


土地探しの失敗って その6

土地探しの失敗って その6

 

土地を検討する時

近隣の調査って大切です

 

でも 更に検討する時に

検討して頂きたいこと。

 

それは 近隣だけでなく

主要な道などを歩くこと。

 

子供との同居を考えているのであれば

その通学路。

 

生活環境で その家族で重要視している

ポイントまでの道

例えば・・・

スーパーマーケット

ショッピングモール

バス停

公園

ゴミ収拾所

 

もっと細かく言えば

いつ無くなってしまうかわかりませんが

今現存している便利な場所。

コンビニ

クリーニング

 

などなど

 

今は google map などの機能で

擬似体験できる感じではありますが

自分が一生の土地を選ぶのであれば

その土地の顔を見るのと同時に

近隣環境はライフラインの環境などを

調べておいておくと 段々と

愛着や また 汚点などが

不動産会社よりの紹介よりも

良くわかると思います


土地探しの失敗って その5

 

土地探しの失敗って その5

 

土地の検討をする時 見に行きますよね

 

でも その見に行ったときの

見方を間違えている方がほとんどなんです

 

それは

一般的に 気に入った不動産を検討する時

その不動産を 外から見るということ

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これは あくまでも 周りのとの

環境を見に行くのであれば

間違ってはいませんが

本来であれば その土地に住んだ時の

周りの環境が自分の土地になったとき

どの影響が出るのかを検討しないといけません

 

その検討する内容とは

自分がその土地で

計画している家の中から

どう見えるかが大事です

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家を建てたいと思っている人のほとんどが

家族が集まるLDKには

風通しが良い 明るくて大きな窓が

欲しいと万人が思うはずです

 

けど 実際 その家に住み始めたら

道路からの視線が気になって

大きな窓には 常にカーテンを

閉めないと生活できない

 

とか

 

目の前の家の大きな窓が

自分達の家の方向の向けられていて

隣からの視線を常に感じながら

生活をしなければならなくなったとか

 

このようなことは

道路から検討している土地を見ても

わからない事が多いです

 

だから 実際に住む家と

その土地に関係する配置を元に

家の中から 周りの環境は

どう映るのかを検討しないといけません

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日照時間の検討も同じことですが

どのくらい 自分達の部屋の中に

日当たりを確保するのかが大事です

 

家の日当たりが良くても

常にカーテンをしている部屋の環境では

家の外壁には沢山の日当たりが

確保されているだけで

部屋の中の日当たりは確保が

できていない事になります

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日当たりが欲しいのは

外壁ではなく 室内だと言うことを

しっかりと検討しましょう

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南側の窓なのに 

カーテンを閉め切って

昼間でも電気をつけるような

生活って 理想ですか?

 

でも 検討している土地に

まだ 既存の建物が建っていて

土地の中から 検討できない時も

あると思います。

 

その時は その建築の設計をしている

設計士にアドバイスをして頂くか

もしくは その既存の建物に

入らしてもらえるように

不動産会社にお願いをしてみましょう

 

 

失敗しない土地選びのポイントは

○  検討している土地は外からでなく内側から見る事

○  もし 既存建築物があるなら設計士のアドバイス

○  既存建築物に入らしてもらって検討する


土地探しの失敗って その4

土地探しの失敗って その4

 

季節で変わる土地の顔

と言うお話ついでに・・・

 

近隣に植えられている樹木にも

注意してほしいもの

 

以前の経験から相談頂いているのが

隣の土地に植えてある“木”

 

木は針葉樹、落葉樹

また 年月が経つにつれて

大きくなる木

大きくならない木

 

隣地の方が 家を建替えた

と言うことは防ぎようがないですが

今、植えられている木を

住宅設計の計画に検討することは

大事なことのひとつです

 

木の剪定は 

木の所有者が行うものですが

落ちた葉とか 

そのような片付け仕事は

中々 隣の人が

やってくれる事は少ないです

 

日差しにも関係することなんですけど

落葉樹に関しては 冬は葉がなく

夏に掛けて 葉は生い茂ります

 

そんな環境を

無視することはありません

 

針葉樹の場合は

冬にも葉がある状態なので

我が家の設計を取り掛かるときには

しっかりと 影を考えて

計画する必要があります

 

また 土地選びで失敗する例として

購入する時に現状の把握と

将来の約束事、

また 約束出来ないのであれば

将来の予測をすることが大切です

 

購入したい土地に 既に枝葉は

越境している場合は

剪定してもらう事を

不動産業者にお願いすること

 

また 大きな木が

植えられているのであれば

どの位まで影が出来ているかを

隣人の方などに

ヒアリングすることが大切です

 

大きな木に関しては

既に大きな木が

生えてしまっている土地

選ぶことを避けたほうが

無難だと思いますが

どうしても

その土地が気に入ったのであれば

以上の事は 確認事項として

考えて頂ければと思います


土地探しの失敗って その3

土地探しの失敗って その3

 

土地探しは 失敗したくないものです

でも・・・

 

次のような相談を受けると

相談した相手によって

大きく住んだ時の環境が変わると言うのも

頭の中に入れておいて頂きたいと思います

 

それは

日本には四季があると言うことです

 

土地を購入して 家を建てるとき

誰しもが思うこと

それは・・・日当たり。

 

しかも 四季だけではなく

時間によっても大きく違う特徴をもつのが

土地になります。

 

 

 

時間、平日、休日で変わる土地の顔

 

選ぼうと思う土地があるとき

必ずお施主様は その土地を見に行きます

しかも 休日とか

自分の時間が空いたとき。

土地を見る環境としたら

偶然出来た時間や 限られた時間で

その土地の良し悪しを決めてしまいます

 

しかも 土地を見に行く時は

晴れの日を選んで家族全員で見に行くことが

多いようですね・・・

 

でも これでは 一生その場所に

骨をうずめるつもりで購入するには

判断が甘すぎます。

 

最高の条件でみるより

色んな角度から検討するほうが良い

 

朝・昼・晩

晴れの日・雨の日

 

もっと言うのであれば

平日・休日。

 

交通量・信号待ちの停車量

 

 

季節で変わる土地の顔

 

四季で変わる太陽高度

冬の正午の太陽高度は 31.2度

夏の正午の太陽高度は 78.0度

 

と言うように 太陽の高さが変わります

太陽の高さが変わると言うことは

LDKや建物内部に陽を落とす日当たりが

四季によって変わると言うことになります

 

また 道路の方向により

隣地の家との距離が変わってくるなど

様々な用件で 変わります

 

一番 日当たりが欲しい時間・季節に

近隣の建物の影の影響で

欲しい日当たりが 望めなかったとか

天気の良い日の数日 土地を検討しに

見学に行ったとしても

中々 わかりづらいものです

 

検討したい土地があり

見学に行く時は

 

この四季と太陽の問題と

時間帯と休日、平日の差を

検討する事は大事なことになります

 

実際に 日照の検討をする時には

専門的な知識が必要になりますし

時間帯等の検討は 実際に足を

運ぶことが出来ないのであれば

近隣の住人にヒアリングすることも

ひとつの決め手になるはずです

 

 

住んでからの土地の違いを少なくするには

○  出来るだけ多くの時間帯で検討する

○  日照に関することは建築のプロに聞いてみる

○  出来る事なら近隣の人たちにヒアリングしてみる


余分なお金が掛かる土地

余分なお金が掛かる土地

 

インフラ整備がままならない土地

各市町村では 水道などの

道路から敷地に入っている水道管の

設置年数や 設定期日より前期日など

古い水道管が 利用できないケースが

多々あります

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その場合は 売主サイドではなく

買主サイドで 新しい水道管を

道路より引きなおさないといけません

“上水道引き込み工事”と言うものです

これは 市道、県道、国道によって

費用がまったく違うので一様に

○○万円掛かりますといえないので

注意をしておきたいところです

 

 

前面道路や隣地と 高低差のある土地

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雨水の関係、また 高低差を超えて

家のアプローチを計画しないといけないので

ヨウ壁や 土盛り、また 掘削などを

余分に費用がかかります

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“がけ条例”の適用がない土地

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高低差のある土地にはもうひとつ

静岡県や各都道府県の条例で

“がけ条例”と言うものがあります

近隣や道路と接している敷地と

2m以上の高低差があるときには

法律的な指導により

地盤改良やヨウ壁を 必要と感じなくても

施工しないといけない と言う条例です

 

自分達の土地が周りの土地より高い場合

一番底辺より 30度のラインを想定し

そのラインを超して建築する場合には

地盤の補強をしてください

 

自分達の土地が回りの土地より低い場合

相手側の土地が2m以上の高い時

自分達の隣接する境界より

高い敷地側の敷地へ同じく

30度のラインを引き そのラインより

超えている相手側の敷地は

万が一その相手側の敷地が

崩れても大丈夫なように

ヨウ壁を施工しないといけないという法律

 

この“がけ条例”は

自分が必要か必要ではないか関係なく

かかる費用なので お金は掛かります

 

 

売り土地の案内を見たときに

一番見えにくい 右下の案内を

見てください

 

『がけ条例』と記載があるはずです

がけ条例の回避方法は

その土地の形状や建築の計画にあり

無理な場合 回避できる場合

その面々で違ってきますので

一概に お金が掛かるとは 言いませんが

出来るだけ “がけ条例”は避けましょう

 

 

現状引渡し・・・と言う物件

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これは 古い建物が建っていますが

このままでお引渡しをしますので

買主が 家を解体してから

家の計画をしてください と言うもの

当然ですけど 解体費用が

余分に発生します

 

 

軟弱地盤の恐れのある土地

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昔 この土地は○○だった

田んぼ・畑・沼地・埋立地

川が 近くにある とか

水にまつわった土地だった

おおよそですが 地盤改良を

費用として計上しておかないと

いけない地域は 沢山あります

 

ですが 過去の土地の計上によっては

普通の地盤改良の費用と

大幅に増額したケースもあります

なので 特に軟弱地盤が想定される

場所や地域であれば もう少し

詳しく調べて 費用的に

地盤改良費が掛かることを念頭に

 

 

 

土地には土地価格だけでは

必ず購入することが出来ません

土地価格以外の費用を計算して

費用合計が土地価格と言っても

過言ではありませんので

しっかりと 覚えておいてください

 

次回は 軟弱地盤かどうかを

調べる方法を 書きたいと思います


土地探しの失敗をしないために②

家づくりシリーズ(土地編)

 

こんなところにも土地探しの失敗

 

不動産屋さんから

土地の案内をしてもらうのに

ほぼ 一番最初に提示されるのが

土地の本体価格。

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1700万円ですね・・・

2200万円ですね・・・

1200万円ですね・・・

 

あまりにも

殺伐すぎていると思いませんか・・・

でも 殺伐としているのが

土地の価格なんです

 

新聞で発表される

公示価格などは 坪単価ではなく

日本人になじみのない㎡の価格

 

でも 土地を購入するには

この土地価格だけで判断すると

大きな失敗をします・・・

 

なぜか

土地の価格から 余分に掛かる費用が

数百万円単位で変わるからです

言ってみれば 土地を購入してから

必ず土地価格のほかに

お金が必要になります

 

余分にお金が掛からない土地

余分にお金が掛かる土地

が存在します

 

まず お金が掛からない土地

 

 

インフラ整備がされている土地

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わかりやすく言うと

分譲地のような土地は

購入した時に ほとんどのインフラが

引き込まれているという土地。

水道、電気、下水道、ガスなど

空き地のような土地の物件だと

今現状のインフラを調べた時に

古い施設管で 新しく家を建てるには

インフラ整備を やり直さないといけない

この金額だけでも 水道、電気、ガスなどを

新設するには 百万単位で費用の上乗せが

ある場合なんかもあります

 

 

下水道の地域の土地

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下水道地域ですと 合併浄化槽が不要で

地域外だと 合併処理槽が必要です

下水道は ランニングコストとして

毎月使用した水道料金と同じくらい

下水道料金が掛かりますが

イニシャルコストは ほぼ 掛かりません

合併浄化槽の場合には 建築する家の

面積によっても変わりますが

40~70万円ほど イニシャルコストで

建築費用として見込まないといけません

 

 

前面道路との高低差のない土地

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前面道路の高低差があると

建築費用の負担と言うより

雨水が 敷地内に浸入してこないように

敷地内に ブロックやヨウ壁を作らないと

いけませんので 余分なお金が掛かる土地に

 

 

周りの敷地と高低差がない土地

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前面道路と同じ理屈です

隣地の雨水等が浸入しないように

また 自分の敷地内に発生した雨水等が

隣地に漏水しないにしないといけません

やはり 前面道路と同じ様に

ヨウ壁等を検討しないといけません

 

 

次回は

余分なお金が掛かる土地について・・・

 

特に隣接地と高低差がある場合に

余分に掛かる費用が高い

”がけ条例”と言う法律があります

その法律を詳しく説明します


今と昔・・・

今と昔・・・

土地探しの最中

この土地… 気に入ったかも

と言うときの ひとつの判断基準を

秘密ですが 教えちゃいます

 

不動産業として

調べる事柄のひとつに

 

この土地は昔どうだったの・・・

 

って言う

その土地の過去。

 

田んぼ・・・だったり

畑・・・だったり

もともと 家が建ってたり

 

気になりますよね…

地盤が弱いのか?硬いのか?

もともと 何かが建っていたのか?

等々

 

人から聞いた話ではなく

実際に残っている証拠物から

 

って とっても参考になるのが

航空写真・・・

 

で このSTUDIO LUXEの場所

探っちゃってみましたよ・・・

 

国土地理院で調べる

最古の航空写真は

なぁ~んと 昭和16年

電車?汽車?の線路はあります!

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昭和23年 まだ バイパスもない

しかも・・・資料USA(驚)

終戦の名残なんでしょうけど

明電舎もなければ

ほぼ 田んぼor 畑

昭和23年の次の年の1月11日に

父親が生まれてます。

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昭和23年の沼津駅の写真もありますよ

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で 昭和23年のLUXE の位置

この63年後に

STUDIO LUXE が 誕生します!

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時は流れて昭和36年

STUDIO LUXEの東側にある

明電舎の社屋らしきものが

既に建築されます。

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戦後15年の復興が

焼け野原と聞いた沼津にも

高度成長のオーラが出てるんですね

 

時は またまた過ぎて・・・

昭和54年

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まだまだ 写真は白黒です

僕が誕生して8年後

小学校に通い始めた頃で

今となっては 違法ですが

線路に10円玉を置いて

ぺっちゃんこになったお金を

拾うのが 幼稚園後半。

おばあちゃんに 連れて行って

もらった東海道本線から

バイパス1号線までは

田んぼのみで 線路際から

バイパスで車が走ってるのが

良く見えた記憶があります

その当時の記憶とこの写真が

なんとなくシンクロするのは

必然なんでしょうかね(笑)

 

その後10年が経ち 昭和63年

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この頃は 既に僕は電車にのって

静岡高校に通ってましたんで

電車の車窓から見える

雰囲気が こんな感じで

バイパスがちょろちょろとしか

見えなくStudio luxeの前の

建築物 フジキュウという

パチンコ屋さんが建っています

 

そうそう 高校に通っている時に

パチンコ屋さんの姿を良く見てました

なつかしぃ~(笑)

 

時は平成に年号が変わり

平成14年の写真

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上空から見ると 田んぼしかなかった

沼津の平野が ほぼ

建物で 埋まってます

昭和16年から始まった写真旅行

西暦1941年~平成14年で2002年

61年と言う半世紀超で

これだけ 地図が変わるってことは

本当に地球にしてみたら

超大発展なんでしょうね・・・

温暖化も仕方がないのか・・・(泣)

 

それでもって

現在の国土地理院で管理されている

静岡県沼津市大諏訪での最新版が

平成22年

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ありました ありました

STUDIO LUXE

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なが~い歴史を感じ

空の時間旅行をしてみました

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拡大するとこんな感じ・・・

昭和16年・・・

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平成22年

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まとめ。。。

こんな感じで 過去この土地は

なんだったんだろうね・・・と

調べることが出来るんです

 

気になった土地があって

それでいて

過去が気になるようでしたら

ご相談ください

お調べしますよぅ~

 

か もしくは

自分でも調べることができます

国土地理院のHPで・・・

↓国土地理院↓ここをクリック↓

地図・空中写真サービス

 

Studio Luxeの建築場所は

おばあちゃんから聞いてたとおり

幼児時の僕が目視したとおり

田んぼでした

 

ご清聴ありがとうございました

 


土地探しの失敗・・・?その2

土地探しの失敗・・・?その2

 

土地探しでの失敗 その1に続き

また もうひとつ大事な

問題があります

 

土地探しの失敗・・・その1は

↓↓↓こちらから↓↓↓

土地探しの失敗・・・1

 

不動産業者だけでは

全体の資金計画の把握は

出来にくいもの

 

なぜならば

 

建築費用、その他諸費用

また 法律に関係する諸費用

税金、外構工事、

ローンの為の費用

 

等々・・・

全て理解して実行に移すのが

住宅を計画するもっとも

重要なところ

 

全ての金額を

不動産業者に求めるのは

筋が違うところなんです

あくまでも 不動産業者は

土地の仲介のあっせんが仕事

建築は 工務店、ハウスメーカーで

行うものなんです

不動産業者の人は

自分が仲介した土地に

どんな建物が建ったのか・・・

と言う事は 厳しい言い方ですが

ほとんど関係ありません

(中には親切な不動産業者の方もいます)

 

土地だけ先行購入し

そして・・・

建築を後回しにする事によって

自分達が求める住まいにするために

住宅ローンの計画以上の借り増しや

頭金を集めまくった・・・なんて

土地を先行して購入してしまうと

失敗談的な話は 業界の中では

珍しくないことなんです

 

 

建築基準法にしても

資金計画にしても

皆さんが単独で行うには

また 一生に一度の大きな

イベント、買い物をするには

ハードルが高すぎると思います

 

失敗できない住まいづくり

でも 失敗してしまう原因は

こんなところに 潜んでいます

 

土地探しからはじめる家族の方は

まず 不動産業者へ足を

運びたくなりますが

住まいを建築するのであれば

ひとまず 工務店、

ハウスメーカー等に

行ってから土地探しを行うことが

ベストな選択になります

 

不動産業者は 土地を紹介したり

分譲地を売ることで収入を得る会社

ある意味 土地のあっせんのプロで

住まいのプロではありません

 

初めて土地探しをする方と

土地のあっせんのプロとが

直接話をする事になります

初めて行う土地探しが

至難の業となってしまう感じが

わかると思います・・・

 

まず 住まいのプロとタッグを組んで

住まいのプロから見た

良い土地、悪い土地

もっと言うと 理想に合った土地を

検討することが 土地探しで

一番失敗しない方法だと思います

 

良い土地を探す=良い家をつくる

 

住まいづくりの鉄則!

 

失敗しない土地探しをしましょうね

 


土地探しの失敗って…?その1

土地探しの失敗って?

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土地探しで もっとも多い失敗例。

 

不動産業者だけ先に

自分達だけで

訪問して 欲しい土地を探すこと

 

 

 

どうしても

工務店や ハウスメーカーって

営業されるのが怖くて

足が遠のいてしまいがち・・・

 

だから

 

土地だけ 先に選んでおこう。

 

って方 結構いらっしゃると思います・・・

 

 

この遠のく事を理由に

不動産業者のみ足を運ぶと

大きな大きな落とし穴が

いくつもあります。

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一番大きな失敗って・・・

 

住まいを建てるには

建築基準法と言う法律が

ほぼ 通らなければいけない

法律の門 です

もっとも 建築基準法だけでは

ありませんが。

 

その中で 自分の求める住まいを

建築できるのか できないのか

この事を 大きく左右するのが

建築基準法と言う物

 

どこの土地でも

好きなだけ 好き放題

建てられる訳ではありません

 

逆に 自分らしい建物を

建てられない土地を

知らずに購入してしまうと

ほぼ 法律をくつがえす事は

出来ません。

 

35坪ぐらい欲しかった建物を

建築基準法によって

25坪の大きさの物しか

建てる事が出来なかった・・・

 

もっと広い庭が欲しかったのに

駐車場でいっぱいだった・・・

 

希望の間取りが入らなかった・・・

 

ガレージが出来なかった・・・などなど

 

 

不動産業者は 土地を紹介して

その紹介料として業を営んでいるお店

建築のプロではない事を理解しましょう

 

また 建築基準法のみならず

いくつもの法律を理解し

その法律を遵守して家は建てる事が出来ます

必ず 土地を契約する時には

重要事項説明書というもを

不動産業者は読み上げて

全てを説明してくれますが

そのひとつひとつを 理解することは

ほぼ 一般の方には難しすぎて

理解できないことが多いです

もし 自分達だけで 土地の契約を

済ますのであれば この法律を

ひとつひとつ理解しなければ

いけない事を承知しておいてください

 

その2 に続く・・・

 

 

7/30

 

 


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